Onderhuur: wat verhuurders nu moeten weten over regels en risico’s

Onderhuur — het (gedeeltelijk) verhuren van een huurwoning door een huurder aan een ander — komt in Nederland regelmatig voor en kan voor verhuurders verrassingen opleveren. Juridische kaders en risico’s zijn duidelijk vastgelegd in het huurrecht en vragen om aandacht.

Onderhuur ontstaat wanneer een huurder een woning of kamer die hij zelf huurt weer verhuurt aan iemand anders. In Nederland staat het huurrecht dit in principe toe, maar vrijwel altijd met een belangrijke voorwaarde: de schriftelijke toestemming van de verhuurder is nodig om onderhuur legaal te laten zijn. Zonder deze toestemming is onderhuur in strijd met het huurcontract en kan dit leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. 

Voor verhuurders is het belangrijk om te begrijpen dat de huurder, ook bij onderhuur, hoofdverantwoordelijk blijft richting de verhuurder. Dat betekent dat de hoofdhuurder verantwoordelijk blijft voor tijdige betaling van de huur en het onderhouden van de woning, ongeacht of er een onderhuurder is. Tevens moet een verhuurder erop letten dat onderhuurders zelf geen direct huurcontract met de hoofdverhuurder hebben, tenzij bepaalde juridische uitzonderingen van toepassing zijn (bijvoorbeeld bij zelfstandige woonruimte als in die situatie artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek geldt).

Illegale onderhuur kan aanzienlijke gevolgen hebben. Als een huurder zonder toestemming onderverhuurt, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëigen en zelfs schadevergoeding eisen als er extra huur is gevraagd of er andere contractbreuken zijn opgetreden. Voor verhuurders is het daarom raadzaam om in de huurovereenkomst expliciet onderhuurclausules op te nemen en procedures vast te leggen voor toestemming.

Door heldere afspraken over onderhuur te maken en dit goed af te stemmen met huurders, kunnen particuliere verhuurders onnodige juridische risico’s voorkomen. Duidelijkheid over toestemming, huurprijs en contractuele afspraken draagt bij aan een stabiele en veilige verhuursituatie voor iedereen.

Bron: Onderhuur en de regels daaromheen — Volkshuisvesting Nederland;  Onderhuur: wat mag wel en wat mag niet? (Rechtswinkel Rotterdam).